【測量士の視点】プロが教える「買ってはいけない土地」の見分け方：避けるべき境界・隣人・水捌け３大リスク

家・土地・車
2025.10.14

測量士が警告！絶対に避けるべき「境界・隣人・水捌け」３つのリスク

未来設計パパです。当ブログでは、一級建築士・測量士として培った専門知識を活かし、FIRE達成と家族の幸せを両立させるための情報発信をしています。

マイホーム計画において、「良い家」を建てることは重要ですが、「良い土地」を選ぶことはそれ以上に重要です。土地は文字通り、家と家族の生活の「土台」だからです。

私の本業は建設業で、公共事業（道路、橋梁など）の建設や移転に伴い、測量士として土地の買収を行っています。年間で何件もの境界立会（隣接地権者同士が境界点を確認し合う作業）を行ってきましたが、この仕事をしていると、**「絶対にこれは買ってはいけない」**という土地が明確に見えてきます。

この記事では、測量のプロとしての視点から、一生住み続けるマイホームの土地選びで避けるべき３つのリスクと、その見分け方を徹底解説します。

1. 測量のプロが警告！絶対に避けるべき３つの土地のリスク

家を建てる前の段階で、これらのリスクを排除できるかどうかで、あなたのマイホーム生活のストレス度が大きく変わります。

リスク①：境界点が不明・曖昧な土地（後々の隣人トラブルの火種）

この仕事をしていると、境界点が定まっていない土地を本当によく見かけます。

一応、測量のプロなので、法務局の地積測量図や公図等を基におおよその位置を求めることは、そこまで苦ではありません。しかし、それは他人の土地だから雑にでも進めていけますが、もし自分の土地だったら話は全く違います。

境界が曖昧だからこそ「少しでも広くしよう」と考えてしまい、自分有利にしようとすることで隣接の地権者と揉めてしまうことは避けられません。プロの測量士だとしても、このような土地は正直扱いたくないです。

  • 実務上の教訓： 実際に仕事で、境界点が決まらないから、その事業を行えない（道路や橋梁が作れない）こともありました。それほど境界点が定まっていることは、土地の「価値」と「利用可能性」において重要なのです。

リスク②：厄介な隣人・地権者が不明な土地（最悪のストレス源）

リスク①の境界問題とも似ていますが、購入を希望している土地がとても良い条件であっても、隣の土地の地権者（住人）が厄介な人物である場合は避けるべきです。

このブログを見ている方は、一生住み続ける家を購入予定だと思います。一生住み続ける土地の隣が、大きなストレス源になる可能性を事前に排除できるなら、それに越したことはありません。

リスク③：雨天時の水捌けが悪い土地（ジメジメ・建物の耐久性への影響）

土地を探す際、現地を観に行くのは天気のいい日がほとんどでしょう。しかし、本当にその土地にずっと住んでいく前提なら、大雨の日にも様子を見てください。

素人目にはフラットな土地でも、ほんの少しの勾配で水が集まるようになっていたり、土地の土質の影響で水捌けが悪く、大雨の後にずっとジメジメしていたりするケースがあります。これは住んでみてから分かったのでは遅く、湿気による建物の耐久性にも影響しかねません。

【チェックリスト】測量士が教える「買ってはいけない土地」の確認POINT

上記のリスクを回避するために、あなたが購入前に実行すべき具体的なチェックポイントをまとめます。

No. 避けるべきPOINT チェックすべき行動 測量士からのアドバイス
① 境界点が明確か確認 法務局に「地積測量図」があるか確認し、取得してもらう。 地積測量図（公的に境界点、面積が認められる図面）が無いと言われても、個人で作成するためには土地家屋調査士へ依頼し、何十万と費用がかかってしまいます。売主や仲介業者に準備を求めましょう。
② 隣接の土地を観察 隣の土地が丁寧に手入れされているかを観察する。 隣人トラブルは世の中日常茶飯事ですので、事前に避けられるものは避けましょう！ただし、あまり疑い過ぎても警戒されてしまうので、注意が必要です。
③ 大雨の日に現地を視察 天気のいい日だけでなく、大雨の日にも状況を確認する。 水が敷地内に溜まらず、ちゃんと道路の側溝等に流れていれば問題ありません。水が敷地内に残っていないかを重点的にチェックしてください。

【総合】「良い土地」を見つけるための包括的な土地チェックリスト

測量のプロとして、上記の**「絶対に避けるべきリスク」をクリアした上で、さらに「良い土地」**を見つけるための包括的なチェックリストを提示します。１００点の土地は、どんなに探してもありません。この中で、自分自身が重要とする項目を候補の土地と照らし合わせながら、検討してください！一生住む土地だと思って、自分自身の答えを一緒に探しましょう！！

1. 土地の基本

チェックポイント確認内容
金額予算内に収まるか。仲介手数料・登記費用・造成費・引込費など、諸費用を含めた総額で判断する。
土地のエリア生活圏（勤務先・学校・買物圏）とのバランス。都市計画区域や用途地域も確認。
町の雰囲気周囲の家並み・街並み・夜間の雰囲気・治安・交通量など。
サイズ（面積）建物・駐車場・庭のスペースを確保できるか。容積率・建ぺい率も確認。
土地の形整形地が理想。不整形地・旗竿地は建築制限や採光条件に注意。
利便性スーパー・病院・銀行・役所など、生活施設までの距離を確認。
道路幅前面道路が4m以上あるか。建築基準法の接道義務（2m以上）を満たしているか。
接道方向南・東接道が理想。北・西接道の場合、日当たりや間取り設計に配慮が必要。
私道／公道私道負担がある場合、持分・通行承諾・維持費の有無を確認。

2. 立地・周辺環境

チェックポイント確認内容
通勤駅・バス停・職場までの所要時間、通勤ラッシュの状況を確認。
駅・バス停への距離徒歩圏（目安15分以内）が望ましい。交通本数・終電時間も調査。
小学校学区・徒歩距離・通学路の安全性を確認。
中学校学区・通学距離・周辺環境を確認。
高校・大学周辺の教育環境や将来の進学利便性を考慮。
実家との距離育児・介護サポートを考えた距離感かどうか。
将来性再開発計画・人口動向・交通整備など、地域の成長性を確認。
資産価値地価の推移・人気エリア・将来の売却しやすさを調べる。
治安犯罪発生率・夜の明るさ・街灯の有無・人通りなど。
高圧線の有無電磁波や心理的要因を考慮。将来の売却価値に影響する場合も。
近隣の住民挨拶の雰囲気・マナー・ペット・ゴミ出し・騒音など。
おばけ・歴史過去の事件・事故・宗教施設・墓地の有無など心理的瑕疵を確認。

3. 物理的条件

チェックポイント確認内容
駐車可能台数必要台数を確保できるか。前面道路からの出入りも確認。
庭の広さ子どもの遊び場・家庭菜園・BBQなど希望用途に合うか。
日当たり南側の建物・樹木・地形による遮蔽物の有無を確認。冬至時もチェック。
音・振動幹線道路・線路・工場・学校などの騒音や振動を現地で体感。
臭い飲食店・下水・工場・農業などの臭気がないか確認。
地盤地耐力・液状化リスク・過去の地歴（盛土・埋立地）を調べる。
高低差敷地と道路の高低差。擁壁や排水対策、造成工事の有無を確認。
上下水道・ガス引込状況・メーター設置場所・工事費用の見積もり。
電気・通信電柱・引込線の位置、光回線など通信インフラの可否。

4. その他・リスク

チェックポイント確認内容
プライバシー隣家との距離・窓の位置・視線の干渉を確認。
追加工事擁壁補修・上下水道引込・外構・造成など、追加費用の有無。
災害リスク（地震・津波・水害など）ハザードマップで洪水・液状化・土砂災害・津波リスクを確認。
法規制建ぺい率・容積率・用途地域・防火地域・斜線制限などを確認。
境界境界杭の有無・越境物・測量図面の確認・隣地とのトラブル履歴。
契約関係重要事項説明書・特約事項・引渡条件を細かく確認。
現地確認昼夜・平日休日・天候など異なる時間帯で複数回現地確認する。
将来的な維持管理費私道持分・排水ポンプ・擁壁など、将来的な維持費用を想定。

*結びに：リスク回避後は「住宅予算」という最大の壁を乗り越える

「買ってはいけない土地」のチェック、お疲れさまでした。専門家の視点でリスクを回避できたなら、次は「いくらなら安心して家を建てられるのか？」という住宅予算の最適化へと進みます。

私自身、30歳で住宅ローン（35年返済、変動金利0.5%）を組み、月々の生活費を逆算しながらFIREを目指す計画を立てました。土地や建物の専門知識があっても、「いくら借りるか」という決断が最も難しかったです。

次回の記事では、この経験を基に、

『住宅予算はどう決める？4500万円の住宅ローンを組んだ「現実的な予算戦略」』

というテーマで、FIRE達成を妨げない賢い予算の決め方、住宅ローン控除を最大限活用する戦略、そして**「建築士目線で考える住宅予算の削減術」**を徹底解説します。

　【プロが解説】住宅ローン控除を最大化する裏技！共働き世帯の借入額シミュレーションと節税必勝法

ぜひ、次回の「未来設計図」もお見逃しなく！

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