【プロが伝授】「良い家」の定義が変わる！耐震性・断熱性で後悔しない選び方

1. なぜ「良い家」の定義を変えるべきか？

こんにちわ。未来設計パパです。

前回の記事予算内で理想を叶える！ハウスメーカー・工務店を「選ぶ順番と逆算思考」にて、ハウスメーカーについてお話しました。

「家づくり」を考え始めたとき、多くの方がデザインや間取りから入ってしまいます。しかし、それは大きな間違いになるかもしれません。「夢のマイホーム」人生一回絶対に妥協したくない！と張り切ってしまう気持ちもわかります。（※私も実際そうでした。）

今日の記事は、多くの皆さんにとって、家は「負債」ではなく、「資産」になるよう知識を付けなければなりません。夢や希望を取り入れることもとてもよくわかります。抑えるべきポイントをまとめますので、経済面でも後悔のない生活を送るために是非取り入れてください。

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「良い家」とは、長期間にわたり家計の固定費を最小化し、災害リスクから資産を守ってくれる家です。そのためには、感情ではなく、3つの数値基準に基づいて判断する必要があります。

1. 安全の基準：耐震等級3
2. 経済性の基準：断熱性能（HEAT20 G2/G3）
3. 長持ちの基準：30年修繕費の逆算

2. 安全の基準：耐震性で絶対に後悔しない選び方

家づくりの基本は「安全」です。ここでは、耐震等級3が必須となります。

• 等級1（最低限）：震度6強～7で「倒壊しない」とされるレベルですが、建物が大きく損傷し、住み続けられない可能性があります。
• 等級3（推奨）：消防署や警察署など、災害復興の拠点となる建物と同じレベルで、等級1の1.5倍の強度を持ちます。この基準は、かなり昔に設定されているもので現代では耐震等級3が当たり前だと思ってください！

【専門家が警鐘】「等級3相当」の罠

「等級3相当」という曖昧な表現に騙されてはいけません。これは、簡易的な壁量計算のみで算出されているケースが多く、詳細な許容応力度計算（建物の部材一つひとつに力がどうかかるかを計算する、最も信頼性の高い構造計算）を経ていない可能性があります。

経済面への貢献： 等級3を取得することで、地震保険料が最大50%割引になります。これは、年間数万円の削減となり、FIRE後の固定費を恒久的に減らす、非常に有効な戦略です。

3. 経済性の基準：断熱性（HEAT20）で光熱費を制する

家計に最も影響を与えるのが、毎月の光熱費です。ここでは、断熱性能の目標値をHEAT20 G2/G3に設定することを強く推奨します。

• 日本の最低基準（等級4）：UA値0.87（6地域の場合）。これは、海外では最低水準とされるレベルであり、この性能では冬場に室内で暖房をつけても寒さを感じることが多く、光熱費は高止まりします。
• 推奨基準（HEAT20 G2/G3）：UA値0.46（G2）などを目指すことで、家中の温度差がなくなり、光熱費を大幅に削減できます。

高性能住宅は、初期費用が高くなりますが、その差額が長期的に回収できるかどうかが最大の疑問点です。各ハウスメーカー・工務店に細かい数字をご相談ください。

【実データシミュレーション】初期費用1,000万円差は「27年で逆転」する

高性能住宅（HP）とローコスト住宅（LC）の30年間の総費用を比較し、初期投資の経済合理性を検証します。

前提条件：

• HPは高断熱、太陽光発電（売電効果含む）、高耐久外壁を採用。
• LCは標準的な断熱性能（等級4）、太陽光なし、一般的なサイディング外壁。
• 初期費用の差は1,000万円とします。

初期費用で1,000万円の差があっても、高性能住宅の年間28万円のコスト差と修繕費削減効果（Dの差額1,240万円）により、約27年でローコスト住宅の総費用を追い抜き、30年後には240万円の経済的優位性が生まれます。

結論： 高性能住宅への投資は、「1,000万円の初期費用で、30年後に1,240万円のランニングコストを削減する」ということがよくあります。実際に住んでみないとわからないことのようですが、固定費はあらかじめ想定できますし、とても重要なポイントです。

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4. 長持ちの基準：耐久性とメンテナンス費用

初期費用が高くても、高耐久な建材を選ぶことは、将来の不確実な支出を防ぐという観点から、住宅計画において極めて重要です。

• ローコスト住宅の現実：一般的なサイディング外壁は10～15年ごとに再塗装が必要で、30年間で外壁・屋根・防水処理などの大規模修繕費として約550万円ものコストがかかります。
• 高性能住宅の戦略：初期費用を投じて、メンテナンスフリー期間の長いタイル外壁や高耐久屋根材を選べば、この修繕費用を150万円程度に抑えることができます。

この「修繕費の削減」こそ、前述のシミュレーションでローコスト住宅との差を広げた大きな要因の一つです。

5. まとめ：初期投資を恐れるな、将来性とは

高性能住宅への初期投資は、単なる大きな買い物ではありません。これは、将来のインフレや光熱費高騰、災害リスクに対する「最強のヘッジ（保険）」です。

家計を守る3つの貢献

1. 固定費の極小化： 太陽光や高断熱で毎月のキャッシュフローを改善。
2. 資産の防御： 耐震等級3と高耐久建材で災害リスクと大規模修繕費用を最小限に。
3. 精神的安定： 快適な室内環境と高い安全性が、FIRE達成後の生活の質を支えます。

「良い家」選びは、感情ではなく、耐震等級3やHEAT20 G2/G3といった数値と基準で判断しましょう。住宅は、あなたのFIRE達成を大きく左右する「最高の資産」なのです。

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