戸建て検討で最大級の節税効果を得るための必勝法
未来設計パパです。
住宅を購入する際、特に注文住宅や戸建てを検討する上で、その節税効果の大きさから真っ先に検討すべき制度が**住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）**です。この制度は、家計の負担軽減と、FIREに向けた資産形成を大きく加速させる追い風となります。
節税額は非常に大きいのですが、制度を正しく理解していなければ、取りこぼしてしまう注意すべきポイントもいくつかあります。本記事の内容を知ることで、あなたが得られる節税額を正確に把握し、最適な資金計画を立てることができます。
１. 住宅ローン控除とは？最大額はいくら？
1-1. 住宅ローン控除の仕組みと正式名称
住宅ローン控除は、正式には**「住宅借入金等特別控除」と呼ばれますが、一般的には「住宅ローン控除」または「住宅ローン減税」**と呼ばれることが多いです。この制度は、住宅ローンの年末残高の一定割合を、所得税や住民税から差し引くことができる、非常に強力な節税制度です。
- 控除期間： 最大13年間（中古住宅は原則10年間）
- 控除額： **各年末の住宅ローン残高の0.7％**を控除できます。
1-2. 最大控除額の概要
控除額は、入居時期や住宅の性能、そして世帯構成によって控除対象となるローンの上限額（借入限度額）が細かく設定されています。高い省エネ性能を持つ住宅ほど、限度額が引き上げられます。
| 新築/既存等 | 住宅の環境性能 | 借入限度額 | 控除期間 |
|---|---|---|---|
| 新築住宅 | 長期優良住宅・低炭素住宅 | 子育て世帯・若者夫婦世帯：5,000万円 / その他の世帯：4,500万円 | 13年間 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 子育て世帯・若者夫婦世帯：4,500万円 / その他の世帯：3,500万円 | ||
| 省エネ基準適合住宅 | 子育て世帯・若者夫婦世帯：4,000万円 / その他の世帯：3,000万円 | ||
| その他の住宅※ | 0円 | ||
| 既存住宅 | 長期優良住宅・低炭素住宅 | 3,000万円 | 10年間 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,000万円 | ||
| 省エネ基準適合住宅 | 3,000万円 | ||
| その他の住宅 | 2,000万円 | ||
| リフォーム | – | 2,000万円 | 10年間 |
２. 条件と対象（建物＆土地＆外構）
住宅ローン控除を受けるためには、建物や借り入れに関して複数の条件を満たす必要があります。
2-1. 建物に関する主な条件
- 床面積の要件： 登記簿上の床面積が50平方メートル以上であること。（ただし、合計所得金額が1,000万円以下の場合は40平方メートル以上）
- 居住要件： 取得日から6ヶ月以内に住み始め、控除を受ける年の12月31日まで引き続き住んでいること。
- 築年数要件： 新築住宅であるか、中古住宅の場合は一定の耐震基準を満たしていること。
2-2. ローンと返済に関する主な条件
- 借入期間： 返済期間が10年以上であること。
- 金融機関： 銀行、信用金庫、住宅金融支援機構などの金融機関からの借入であること。（親族からの個人的な借入は対象外）
2-3. 専門家目線の裏技：土地は控除対象外だが例外あり
住宅ローン控除の対象となるのは原則として**「建物」**の借入金のみです。しかし、土地の購入資金も以下の条件を満たせば控除の対象に含まれます。
- 建物と一体で購入： 土地と建物を一体で借り入れた住宅ローンであること。
- 同時取得の原則： 建物が新築された日から2年以内に取得した土地であること。
（裏技ポイント💡）：土地先行でローンを組む場合、建物の完成・入居が遅れると控除の開始も遅れます。設計期間も含め、入居時期から逆算した資金計画が重要です。
2-4. 専門家目線の裏技：外構工事も控除対象外だが例外あり
外構工事は原則として建物の費用に含まれないため、控除の対象外です。しかし、外構工事資金も以下の条件を満たせば控除の対象に含まれます。
- 建物と同じ会社で行う： 外構工事を住宅本体の建設を請け負ったハウスメーカーや工務店に依頼し、建物の請負契約書に外構工事費用を含めて計上すること。
- 一体の契約・融資： 外構費用を含めて住宅ローンを組み、一体の契約として取り扱うこと。
（裏技ポイント💡）：
- メリット：建物工事と同時に外構工事も並行できるので、建物引き渡し時に外構も完成できる場合もあります。一般的には、引き渡し前後で外構工事が始まるので、間に合わず一時的に他で駐車場を確保することも多いです。
- デメリット：ハウスメーカーや工務店を一つはさむので、直接外構会社へ依頼するより高くなる場合があります。しっかりと打合せし、金額面で不利にならないようにしましょう！
３. 節税対象は住民税＆所得税
住宅ローン控除の仕組みの大きな特徴は、所得税から控除しきれなかった額を住民税からも控除できる点にあります。
3-1. 控除の優先順位：まずは所得税から
原則として、控除額はまず所得税から差し引かれます。所得税の還付（年末調整や確定申告）を受けることで、手取り額が増えることになります。
3-2. 所得税で引ききれない場合は住民税からも控除
給与所得者の場合、所得税額が控除額に満たないケースがあります。この場合、控除しきれなかった額は翌年度の住民税から差し引かれます。
- 住民税からの控除上限： 所得税の課税総所得金額等の5%（上限額9.75万円）までが控除の対象となります。
- （裏技ポイント💡）：特に年収が低めの方や、夫婦共働きで所得税の納税額が少ない方は、住民税の上限額を知っておくことで、控除の恩恵を最大限に受けているか確認できます。
４. 年収毎のシミュレーション
具体的な年収と住宅ローン残高を基に、どれくらいの節税効果があるのかをシミュレーションします。
4-1. シミュレーションの前提条件
- 土地： 1,200万円
- 外構： 100万円
- 建物本体： 3,000万円（合計4,300万円を借入と仮定）
- 住宅性能： 長期優良住宅など（借入限度額 4,300万円と仮定）
- 控除率： 0.7%
- 最大控除額（年間）： 4,300万円 × 0.7% = 30.1万円
- 13年間の節税効果の算出（概算）： 年末残高の減少（約600万円の元本返済）を考慮し、最大控除額30.1万円を全額控除できた場合の13年合計を約370万円と仮定します。
4-2. 年収別の節税シミュレーション
| 年収（概算） | 所得税額（概算） | 住民税額（概算） | 借入額 | 住宅ローン控除額（年間：最大30.1万円） | 実質的な節税効果 | 13年間の節税効果（概算） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 600万円 | 約28.0万円 | 約35.0万円 | 4,300万円 | 30.1万円 | 所得税28.0万円 + 住民税2.1万円 = 30.1万円 | 370万円 |
| 500万円 | 約17.0万円 | 約26.0万円 | 4,300万円 | 30.1万円 | 所得税17.0万円 + 住民税9.75万円(上限) = 26.75万円 | 330万円 |
| 400万円 | 約10.0万円 | 約21.0万円 | 4,300万円 | 30.1万円 | 所得税10.0万円 + 住民税9.75万円(上限) = 19.75万円 | 240万円 |
| 300万円 | 約4.0万円 | 約14.0万円 | 4,300万円 | 30.1万円 | 所得税4.0万円 + 住民税9.75万円(上限) = 13.75万円 | 170万円 |
- 年収600万円の場合： 所得税と住民税から満額の控除を受けられ、13年間で約370万円という最大の恩恵を受けやすいです。
- 年収500万円以下の場合： 住民税の控除上限（9.75万円）があるため、年間の最大控除額（30.1万円）を満額で受けきれず、結果として13年間の節税効果も低くなります。
4-3. 満額の控除を受けるために必要な借入限度額
年収が低いほど、所得税・住民税の納税額が少なくなるため、控除を満額で受けきるのが難しくなります。ここでは、**長期優良住宅など（子育て世帯・若者夫婦世帯）の最大借入限度額5,000万円（年間最大控除額35万円）**を基準として、「実質的な節税効果」と「満額を受ける借入限度額」をシミュレーションします。
| 年収（概算） | 所得税額（概算） | 住民税額（概算） | 実質的な節税効果（年間） | 満額を受ける借入限度額（概算） |
|---|---|---|---|---|
| 600万円 | 約28.0万円 | 約35.0万円 | 35.0万円 | 5,000万円 |
| 500万円 | 約17.0万円 | 約26.0万円 | 所得税17.0万円 + 住民税9.75万円(上限) = 26.75万円 | 3,820万円 |
| 400万円 | 約10.0万円 | 約21.0万円 | 所得税10.0万円 + 住民税9.75万円(上限) = 19.75万円 | 2,820万円 |
| 300万円 | 約4.0万円 | 約14.0万円 | 所得税4.0万円 + 住民税9.75万円(上限) = 13.75万円 | 1,960万円 |
（注：年収600万円の場合、年間の納税額が最大控除額35万円を超えているため、借入限度額5,000万円で満額控除を受けられます。満額を受ける借入限度額は「実質的な節税効果÷0.7%」で算出。）
4-4. 専門家目線の裏技：夫婦共働きの最適な組み方で控除を最大化
住宅ローン控除は、納税額が多い人ほど恩恵が大きい制度です。年収が低い方は、納税額が少なくなるために控除枠を使い切れない「もったいない状態」が発生しやすくなります。（上記4-2の年収500万円以下のケースを参照）
夫婦共働きで収入が近い場合、この課題を解決し、控除の恩恵を最大限に受けやすくする方法があります。
- （裏技）夫婦の共同債務（ペアローン）: 夫婦それぞれが主たる債務者としてローンを組み、夫婦それぞれで住宅ローン控除を申請します。
- メリット： 夫婦それぞれの所得税・住民税から控除できるため、二人分の控除枠を使え、世帯全体での控除額が最大化しやすいです。
- 最大のポイント： 夫婦それぞれの年収に応じて、「その人が控除を満額受けられる額まで」ローンの借入限度額（年末残高）を増やすことが可能になり、世帯全体の控除総額が飛躍的に高まります。
【夫婦で控除を満額受けられる借入限度額の目安】
夫婦の片方の年収が500万円で、もう片方が400万円だと仮定します。 （前提：長期優良住宅などの最大控除額35万円/年が適用可能な世帯）
<table> <thead> <tr> <th>夫の年収（概算）</th> <th>夫の年間最大控除可能額</th> <th>夫が単独で満額控除を受けるのに必要な年末残高（0.7%で割戻し）</th> </tr> </thead> <tbody> <tr> <td>500万円</td> <td>約26.75万円</td> <td>約3,820万円</td> </tr> </tbody> </table>
<table> <thead> <tr> <th>妻の年収（概算）</th> <th>妻の年間最大控除可能額</th> <th>妻が単独で満額控除を受けるのに必要な年末残高（0.7%で割戻し）</th> </tr> </thead> <tbody> <tr> <td>400万円</td> <td>約19.75万円</td> <td>約2,820万円</td> </tr> </tbody> </table>
この場合、夫婦で共同債務（ペアローン）にすれば、世帯として**合計約6,640万円（3,820万円＋2,820万円）**の年末残高に対して、最大限の控除の恩恵を受けることが可能になります。
- 借入割合の自由度： 仮に総額5,000万円の共同債務（ペアローン）をする場合に、夫4,000万円＆妻1,000万円、あるいは夫3,000万円＆妻2,000万円など、ご自身の所得（納税額）の状況に合わせて借入の割合を決められます。
- 注意点： 手数料が二重にかかる点に注意が必要です。また、どちらかがローンを完済しても、団信が有効になるのは自身の債務分のみという点も確認しておきましょう。
FIRE達成に直結する「節税」の力
住宅ローン控除は、私たちが目指すFIRE（早期リタイア）計画において、非常に大きな資産形成のブースト役となります。この制度を正しく活用し、年間数十万円の現金を家計に戻すことは、そのまま投資資金の増額に直結します。
特に、建設のプロである私の視点から見ても、「長期優良住宅」などの高スペックな家を選ぶことは、初期費用はかさんでも、住宅ローン控除の限度額が上がることや、将来的な資産価値の維持につながる点で、非常に合理的な選択です。
次回の記事では、FIRE達成に欠かせない税金知識について深掘りします。
【次回の記事】FIREを目指すなら必須！年末調整で損しない「税金の抑え方」各種控除マニュアルをお楽しみに。
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